17 avril 2024
Voici les marchés immobiliers qui ont bien résisté au tournant des taux d’intérêt et ce qui peut encore mal tourner dans le monde.
La force, la rapidité et la cohésion avec lesquelles les banques centrales occidentales ont augmenté leurs taux directeurs est notable. Pourtant, ce revirement des taux d’intérêt est resté étonnamment sans effet jusqu’à présent. Il n’y a pas eu de krach mondial comme lors de la crise financière de 2008, ni de spirale qui aurait pu entraîner de nombreuses banques dans le gouffre. Et contrairement à ce qu’attendaient de nombreux experts, il n’y a même pas eu de récession en 2023.
Mais ce n’est peut-être qu’une question de temps. En effet, dans son nouveau rapport sur la stabilité mondiale, le Fonds monétaire international (FMI) met en garde: si les banques centrales attendent encore longtemps avant de baisser à nouveau leurs taux directeurs, cela pourrait mal finir. Et le FMI justifie son avertissement.
En effet, la plupart des banques centrales sont déjà proches de leurs objectifs en matière d’inflation, sans pour autant que le chômage n’augmente fortement – aux Etats-Unis, il est même tombé à un niveau record. Les banques centrales pourraient donc en conclure que les taux d’intérêt élevés sont inoffensifs pour l’économie, qu’ils ne représentent pas un grand risque, que ce n’est pas grave. Et qu’il est donc plus intelligent de laisser les taux directeurs élevés plus longtemps que de les baisser éventuellement de manière prématurée.
ais ce raisonnement est erroné, avertit le FMI. C’est exactement le contraire. Le risque bien plus grand serait de maintenir les taux directeurs trop élevés pendant trop longtemps. «Cela pourrait maintenant représenter le plus grand risque», selon le FMI, qui décrit comme conséquence possible une «instabilité financière». Cela pourrait signifier une spirale de baisse des prix de l’immobilier et de saisies immobilières, qui à son tour ferait baisser les revenus et la consommation dans tout le pays.
Le FMI justifie sa mise en garde par le fait que le changement de taux d’intérêt est resté inoffensif jusqu’à présent, principalement parce qu’il n’a pas encore été pleinement perçu par les ménages. Son effet est encore reporté, pas annulé. Selon le FMI, ce décalage s’explique avant tout par le fait que les hypothèques à taux fixe sont très répandues, bien plus que lors des précédents changements de taux.
L’effet des intérêts n’est que différé
Mais ce n’est qu’une question de temps avant que les hypothèques à taux fixe n’arrivent à échéance – et que les taux d’intérêt n’augmentent malgré tout. Selon le FMI, «la transmission de la politique monétaire deviendrait alors soudainement plus efficace» – autrement dit, les taux d’intérêt élevés déploieraient soudain toute leur force explosive.
Des coûts d’intérêts plus élevés réduiraient le revenu de dizaines de débiteurs hypothécaires. Cela pèserait à son tour sur la consommation. La situation pourrait devenir difficile si le nombre de défauts de paiement augmentait brusquement, c’est-à-dire si de nombreuses hypothèques ne pouvaient plus être honorées. Dans ce cas:«L’instabilité financière pourrait également en être la conséquence»
Les pays les plus vulnérables sont ceux dans lesquels au moins une des deux tendances s’est manifestée avant le changement de taux.
Premièrement, l’immobilier a trop augmenté et est aujourd’hui surévalué. Les prix ont donc surtout été poussés à la hausse par la croyance que les allaient toujours grimper. Aujourd’hui, ils pourraient à nouveau se «corriger», c’est-à-dire revenir à un niveau plus en phase avec les principaux indicateurs économiques tels que la croissance des salaires ou la croissance démographique.
Voici comment les prix ont évolué pendant le changement de taux d’intérêt
Deuxièmement, les pays les plus vulnérables sont ceux dans lesquels les ménages se sont fortement endettés en achetant leur logement. Cela serait dû au fait que les pays n’ont pas agi à temps. Par exemple, ils n’ont pas introduit de plafond pour la part maximale du revenu qu’un ménage peut consacrer au service de la dette. Dans de tels pays, la politique monétaire pourrait avoir des «effets secondaires sur la stabilité financière».
Le marché immobilier suisse obtient de bons résultats
La conclusion du FMI est donc la suivante: plus les taux d’intérêt sont maintenus élevés, plus la probabilité est grande que les ménages rencontrent des problèmes d’argent, même s’ils étaient jusqu’à présent bien protégés contre les hausses de taux.
La recommandation du FMI s’adresse avant tout aux banques centrales qui vont commencer à baisser leurs taux d’intérêt cette année. La Banque centrale européenne (BCE) annoncera cette semaine une nouvelle décision sur les taux d’intérêt. Comme le rapporte le Wall Street Journal, il n’y aura probablement pas encore de baisse, mais celle-ci serait déjà quasiment certaine en juin. Certains membres de l’organe de décision tenteraient déjà d’aplanir le terrain pour une nouvelle baisse en juillet – de peur que les baisses de taux n’arrivent trop tard.
La Banque nationale suisse a pour ainsi dire devancé le FMI. Elle a déjà baissé son taux directeur en mars, avant la BCE et la Réserve fédérale américaine. Comme le FMI, le chef de la BNS Thomas Jordan avait alors argumenté en évaluant les risques: l’inflation a fortement diminué, donc les risques d’une baisse du taux d’intérêt sont désormais moins importants que ceux d’une hausse.
Ainsi, la BNS aurait contribué, par sa baisse précoce des taux d’intérêt, à ce que le marché immobilier suisse continue de traverser ce tournant sans trop de dommages. Jusqu’à présent, la situation est restée calme dans notre pays, du moins si l’on se réfère aux prix des logements en propriété corrigés de l’inflation.
Au troisième trimestre 2023, les prix moyens étaient à peu près les mêmes qu’à la fin de l’année 2021, c’est-à-dire avant que le tournant des taux d’intérêt n’intervienne. Comme le montrent les chiffres de la Banque des règlements internationaux, il aurait pu en être autrement. En Finlande, en Suède ou en Allemagne, les prix réels des logements en propriété ont chuté de plus de 15%.
Voici comment les prix ont évolué pendant le changement de taux d’intérêt
Pourcentage de hausse ou de baisse corrigé de l’inflation au 3e trimestre 2023 par rapport au 4e trimestre 2021
Source : Waston, Niklaus Vontobel / ch media